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特色小镇拿地问题,业内人士只看这3条!

2018-11-30 14:16:45  责任编辑:  来源:  点击数:

特色小镇在我国已然成为万亿元级别的产业新风口,伴随的风险也不小。其中关键的一环就是拿地取地,这是小镇落地的必要前提。

特色小镇用地的十个来源

特色小镇主要有产业型和文化旅游型两种,也有两者融合的“产业+文化旅游型”。产业型小镇可以细分为工业小镇、农业小镇、体育小镇、矿山小镇和田园小镇等等。按区位分,有单点布局的,但更多的特色小镇依托大中城市或者交通节点布局。不同的主体产业,不同的区位,对土地的要求也有所不同。

按照现行政策,总结起来有十种用地解决方案可供特色小镇使用。

使用存量国有建设用地

1、批准使用:市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,即批准用于建设市政道路等,可以发建设用地批准书,但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

2、国有土地划拨,即行政方式。

3、国有土地使用权出让。

4、国有土地租赁。

5、国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外,其他的方式属于有偿使用。其中,出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种,作价出资或入股因有明确的使用者,只能通过协议方式配置。

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地,被称为“圈内用地”。

1、为实施规划,需要占用圈内用地,涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续。

2、涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续。

3、在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准,由市、县国土资源部门依法供应。

圈外单独选址建设项目用地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的,经批准可以在圈外单独选址建设。

涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的,应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后,依法办理供应手续,不用办理征收手续。

直接使用集体建设用地

有六种情形可使用集体建设用地:

1、乡镇村公益事业、公共设施用地。

2、村民住宅。

3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业,或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

5、在33个农村“三块地”改革试点,集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股,用于商品住宅以外的经营性项目。

6、返乡下乡创业人员,可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地,不需修改规划,也不用办理转用和征收手续,直接批准用地。

使用集体未利用地

可以参照方案五,直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的,应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续,不需要用地计划指标,不缴纳新增费和耕地开垦费。

使用设施农用地

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农业项目不同于一般的建设项目,其用地也不同于一般建设项目用地,符合要求的设施农用地不属于建设用地,按农用地进行管理,不需办理农用地转用审批手续,不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。

设施农用地不包括以下用地:

1、经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所;

以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;

2、各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

结合土地整治、村庄整治安排用地

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排,必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。

土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整。土地整治实施规划经批准后,应当依据经批准的实施规划,相应调整项目区内各类用地产权和地类,直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续,不再办理农用地转用审批手续,也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分,应当依法办理供地手续。

其他

1、使用增减挂钩项目建新区用地的,视同建设用地;

2、农业项目使用国有农用地,有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式;

3、农业项目使用集体农用地,有承包经营、承包经营权流转、四荒地拍卖、由原农户按要求种植等方式;

4、使用四荒地等未利用地的,有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式,使用年限最长50年,使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等,用于非农业建设需要审批;

5、农村三项建设使用圈内农用地的,应当先行办理农用地转用手续,转为集体建设用地后,再由县市人民政府批准使用;

6、符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地,不属于建设用地,不办理农用地转用手续,不占建设用地指标;

7、地质灾害治理工程用地,按照地质灾害治理项目办理项目审批手续,不办理征收、转用手续,不占用指标,但应当足额安置补偿。

8、根据项目具体需求不同,还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地(需设置地役权)、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

9、此外,还可以通过市场解决项目用地:

以转让方式取得土地使用权;以股权转让方式取得目标公司控制权,进而实现开发利用目标土地的目的;以合作开发方式开发利用目标土地;原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地;原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后,用作发展项目用地。

特色小镇用地的四种取得方式

在不同地域,不同产业类型的特色小镇土地获取路径不同。综合土地用途分类与土地权属分类,特色小镇土地获取路径可以从以下几个方面考虑:

方式一:土地承包经营

我国《土地管理法》规定,国有土地可以由单位或者个人承包经营。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。特色小镇建设强调因地制宜,结合地方资源优势建立独具特色的农业生态小镇、渔业特色小镇、森林特色小镇、农畜牧特色小镇等符合土地承包经营政策规定。开发主体通过承包经营的方式获取土地,不仅在审批上较为简便快捷,还有利于当地政府盘活集体土地,提高集体土地的利用效率和经济效益。

方式二:集体建设用地入市

2017年5月23日,国土资源部发布的《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)提出了国家建立城乡统一的建设用地市场的意见。明确指出符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同。

在国家发展改革委印发的《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》中,亦指出城中村集体建设用地可依法征收开发,集体经营性建设用地入市改革试点地区,可按照改革试点要求,采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。

特色小镇已将集体建设用地入市政策纳入到自己的用地指标规划中,如集体建设用地在未来入市,根据现阶段各地给予特色小镇的优先审批政策,入市后的集体土地将成为特色小镇建设土地供应的一大来源。

方式三:国有土地长期租赁、先租后让、租让结合方式

2016年10月28日,国土资源部办公厅印发了《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号),提出了土地租赁和出让的招拍挂工作可合并实施;可通过先租后让方式使用土地;允许以协议方式办理出让手续等政策。这些政策优化了原本繁琐的审批流程,降低了国有土地流转审批的难度。

以福建省为例,《福建省人民政府关于开展特色小镇规划建设的指导意见》(闽政[2016]23号)规定,在符合相关规划的前提下,经市、县(区)人民政府批准,利用现有房屋和土地,兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、众创空间、现代服务业、“互联网+”等新业态的,可继续按原用途和土地权利类型使用土地,过渡期为5年。过渡期满后需按新用途办理用地手续,若符合划拨用地目录的,可依法划拨供地。江西省、浙江省皆有类似规定。

值得注意的是,国家在长期租赁形式上并未放宽二十年租赁期限制。特色小镇在以上述方式获取土地时,应注意长期租赁形式不得超过二十年。如采取长期租赁形式使用土地,可考虑在租赁合同上设置优先条款以保障特色小镇开发建设的安全性和持续性。

方式四:“PPP+土地”合并实施

以PPP模式实施的特色小镇项目,根据国土资源部《产业用地政策实施工作指引》的规定,可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施。也即,在特色小镇PPP项目公开遴选社会投资人时,相关产业用地也一并进行挂牌出让,社会投资人中标PPP项目的同时也获得相关产业用地的使用权。

小结:特色小镇项目中,项目用地的获取方式需要根据项目的具体业态、土地性质等确定,往往最能产生效益的地块,也是最抢手的、价格最高的,投资人需要“事前算赢”,在投资前综合考虑小镇范围内各种业态的用地成本和效益以及拿地风险。对于部分营利性较弱的特色小镇项目,投资者也可以与政府协商合作开发小镇范围外的其他经营性资源作为补偿。总之,投资者需要谨慎研判相关风险,自行平衡整体收益。

特色小镇拿地需考虑的五个因素

特色小镇的拿地,和一般项目拿地,还是有比较大的区别,具体来说,需要考虑到下面五个因素,才能拿对地做好项目。

因素一:出发点

特色小镇是要做好产业,而不是以产业为幌子;否则在与政府“对赌”中会输得很惨。有的房企希望以“产业小镇”为幌子拿一些便宜的地,然后盖住宅来卖。这在过去粗放管理的时候也许能蒙混过关,现在则完全不可能了。

现在,即使是比较粗放的地区的管理,也是把小镇分成好几期,一期完成招商入驻,二期才能继续开发。想糊弄是不可能的。而在上海等地,根本不看入驻,直接看税收。

一般拿地的时候,地方政府会与你签订对赌协议,要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少税收。如果不达标,合同就会终止,你就要退出。如果是工业用地,以亩产来衡量创税能力。如果是商办项目,则按平方米衡量创税能力。而且,地方政府能够判断你是否有导入产业的能力,以及产业的成熟度如何,而不会听你讲故事。

不同地方的地方政府,都会有一个主导产业发展的官员,他们的专业能力是很强的,能甄别出你的技术和能力。和政府谈判之外,收并购也是获取小镇地块的一种方式,收并购获取的项目土地一般拿地早、地价便宜、优惠力度更大。

因素二:城市选择

城市选择就是寻找能与地方政府的产业导向密切配合的地方:如果是公司在某个产业上有优势,就要寻找重视这个产业的城市或区域拿地。你的产业匹配地方政府的产业方向,他就愿意和你深入合作。否则,除非你实力特别强,地方政府是不会接受的。因为从程序上来讲,地方政府的产业规划,都是经过人大等部门讨论审批的,不会轻易改变。

从客观条件来讲,当地能做出相应的产业规划,一定是因为当地有一定的产业基础了,可以集聚产业。你的产业再好,不能和之前的产业基础关联形成规模效应,也很难发展。

因素三:位置选择

位置选择就是要享受大城市的辐射、交通便利。小镇最终是要吸引精英人群前来,才能够发展的,如果位置太偏,无法吸引到足够的人才,就发展不起来。所以小镇一般离大城市不能太远。具体多远合适?要看城市。二线城市,辐射力相对弱,就要近一些,最好是郊区。当然,距离和交通的方便程度是相辅相成的,如果有轨道交通,远一点问题也不大。

因素四:要有与产业相关的核心资源

比如,如果小镇最开始的出发点,就是承接大城市的溢出,那么距离和交通就是核心资源。再比如,文旅小镇,景观资源、历史资源就是核心资源;产业小镇,附近区域相关的产业资源就是核心资源。因为产业小镇只能是集聚产业资源,而不能完全凭空去创造资源。如果当地人口流失严重,或产业基础为0,不管多强的企业,去了也只能失败。

当然,还有的小镇可能不只一个主题,那就要有多种资源。以杭州湾滨海新城举例,它有两块,一块是康养、一块是科技,科技的核心资源是当地原来的汽车产业、轻工业,而康养的核心资源则在于当地本来就有比较好的自然景观条件。

因素五:地块规模

特色小镇的地块规模一般在1500亩-20000亩之间。小镇规模大了,边际效应才会大一些,能导入的资源也会多一些,小镇的优势才会出来。

小镇的地块,规模至少要1500亩。3000亩左右的特色小镇,一个主导产业就够了。而5000亩的特色小镇,如果引入的是新兴的产业,后续发展前景很广阔,一个产业也够了。而产业如果相对成熟,或者产业链没那么长,5000亩以上就可以考虑引入2个以上的产业。

综上,拿地是打造特色小镇的第一个阶段,也是关键的一环,因此在打造特色小镇的前期需要认真研究不同地方的相关政策,做到有的放矢。

文章来源:元立方金服 作者:刘珍

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